ارائه مشاوره حقوقی تخصصی ساختمانی و صنعتی

متن کامل قانون پیش ‌فروش ساختمان و آپارتمان

متن کامل قانون پیش ‌فروش ساختمان و آپارتمان

قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.

ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
‌۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
‌۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
‌۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
‌١٠ـ معرفی داوران
‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌۶)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١۴)، (‌١۶) و (‌٢٠) این قانون
ماده ‌٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ‌۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
‌۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
‌۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده ‌۵ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
ماده ‌۶ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.
‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌۵/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ‌٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ‌٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده ‌٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ‌١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده ‌١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (‌١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ‌١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ‌١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.
ماده ‌١۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰ %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (‌١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (‌٢٠) این قانون نخواهد بود.
ماده ‌١۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ‌١۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ‌١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ‌١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ‌١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ‌٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده ‌٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠) ریال تا یکصد میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠٠) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ‌٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ‌٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
ماده ‌٢۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده ‌٢۵ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.

رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی

اصل ۴۹ قانون اساسی – املاک بنیاد – املاک ستاد

اصل ۴۹ قانون اساسی – املاک بنیاد – املاک ستاد

با پیروزی انقلاب اسلامی ایران ضرورت تعیین تکلیف نسبت به اموال به جا مانده از وابستگان رژیم گذشته و افرادی که به نحوی با آن رژیم در ارتباط بودند امری اجتناب‌ ناپذیر بود در این میان اولویت تعیین تکلیف اموال،متوجه خاندان سلطنتی و افراد نزدیک‌ و خویشان وابسته به رژیم گذشته بود بر این اساس ضرورت داشت که دادگاه‌های ویژه‌ای، مسؤولیت صدور حکم راجع به این عده را بر عهده بگیرند.در مقام عینیت بخشیدن به این‌ هدف شعب ویژه دادگاه انقلاب در همان بدو پیروزی انقلاب اسلامی تشکیل گردید

با تصویب قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در آذر ماه ۵۸،اصل ۴۹ قانون اساسی‌ چنین مقرر نمود:«دولت موظف است ثروت‌های ناشی از ربا،غصب،رشوه،اختلاس، سرقت،قمار،سوءاستفاده از موقوفات،سوءاستفاده از مقاطعه کاری‌ها و معاملات دولتی، فروش زمین‌های موات و مباحات اصلی دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیر مشروع‌ را گرفته و به صاحبان حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیت‌المال بدهد این‌ حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود

مجموعه مقررات مربوط به اصل ۴۹ قانون اساسی

‎قانون شمول اجرا قانون نحوه اجرا اصل ۴۹ قانون اساسی در مورد ثروتهای ناشی از احتکار و گرانفروشی و قاچاق

اگرسازمان دولتی برای تسهیل درانجام خدمات اداری کارمند خود مزایائی منظور و به او داده باشد ، مال نامشروع محسوب نشده و مشمول اصل ۴۹ قانون اساسی نیست

حکم مصادره اموال که مرجع تجدیدنظرآن دیوان عالی کشور است ناظر به مواردی است که از دادگاههای انقلاب در اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی صادر میشود و شامل ضبط اموال ناشی از جرم نیست

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره ۶۸۲ مورخ ۶/۱۰/۱۳۸۴ راجع به اصل ۴۹ قانون اساسی

اصل چهل و نهم – ۴۹

دولت موظف است ثروتهای ناشی از ربا ، غصب ، رشوه ، اختلاس ، سرقت ، قمار ، سو استفاده از موقوفات ، سو استفاده از مقاطعه کاریها و معاملات دولتی ، فروش زمینهای موات و مباحات اصلی ، دائر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیر مشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیت المال بدهد. این حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود.

قانون الزام دولت جهت تهیه لایحه پیاده کردن اصل ۴۹ قانون اساسی در مدت چهار ماه

روزنامه رسمی شماره ۱۰۱۰۵۶۱/۶/۱۳۶۰

شماره ۵۳۷۶۸ ۳۱/۵/۱۳۶۰

وزارت دادگستری

ماده واحده دولت جمهوری اسلامی ایران موظف است پس ازتصویب این ماده قانونی بمدت چهارماه لایحه قانونی لازم راجهت پیاده کردن اصل چهل و نهم قانون اساسی تدوین و برای تصویب نهائی بمجلس شورای اسلامی ارائه نماید

قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روز سه شنبه بیستم مرداد ماه یکهزارو سیصد و شصت شمسی با حضور شورای محترم نگهبان به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است

رئیس مجلس شورای اسلامی اکبرهاشمی

قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران

شماره ۴۵۷۷۰    ۲۵/۶/۱۳۶۳

وزارت دادگستری

باستنادتبصره ۱ قانون تعیین مهلت قانونی جهت اجرای اصل یکصدوبیست و سوم قانون اساسی ،قانون نحوه اجرای اصل ۴۹قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که درجلسه روزچهارشنبه هفدهم مردادماه یکهزار و سیصدو شصت و سه مجلس شورای اسلامی ایران تصویب و بعلت عدم اعلام مغایرت با موازین شرعی و اصول قانون اساسی از طرف شورای محترم نگهبان طی نامه شماره ۴۳۵-ق مورخ ۱۲/۶/۶۳مجلس شورای اسلامی به نخست وزیری واصل گردیده است برای اجراء به پیوست ابلاغ میگردد

نخست وزیر -میرحسین موسوی

 ‌بخش اول – تعاریف و مقررات خاصه

‌ماده ۱ – اصطلاحات مذکور در این قانون که در قوانین دیگر تعریف نشده به شرح زیر بیان می‌شود:

“‌ربا” بر دو نوع است

‌الف – ربای قرضی و آن بهره‌ای است که طبق شرط یا بنا و روال مقرض از مقترض دریافت نماید

ب – ربای معاملی و آن “‌زیاده”‌ای است که یکی از طرفین معامله زائد بر عوض یا معوض از طرف دیگر دریافت کند به شرطی که عوضین مکیل یا‌موزون و عرفا یا شرعاً از جنس واحد باشد

“‌زمین رها شده” زمین مسبوق به احیایی است که مالک از آن اعراض کند

‌تبصره – اعراض مالک باید در دادگاه ثابت شود

“‌مباحات اصلی” اموالی است که مالک و سابقه احیاء و تحجیر و حیازت نسبت به آنها معلوم نباشد

“‌سوء استفاده از موقوفات” عبارت است از تحصیل ثروت ناشی از دخالت در وقف برخلاف ترتیبی که شرع معین نموده باشد

“‌سوء استفاده از مقاطعه‌کاریها و معاملات دولتی” عدم رعایت قوانین و مقررات و شرایط در قراردادهایی است که بین دولت و اشخاص‌حقیقی و حقوقی منعقد شده و موجب درآمد نامشروع شده باشد و یا این که در اثر اعمال نفوذ و روابط، معامله یا قراردادی برخلاف شرع و مصالح‌مسلم امت اسلامی انعقاد یافته باشد

‌بخش دوم – در ترتیب رسیدگی و مقررات عمومی

‌ماده ۲ – دارایی اشخاص حقیقی و حقوقی محکوم به مشروعیت و از تعرض مصون است مگر در مواردی که خلاف آن ثابت شود

‌ماده ۳ – به منظور اجرای اصل چهل و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران شورای عالی قضایی موظف است در مرکز هر یک از استانهای‌کشور و شهرستانهایی که لازم بداند شعبه یا شعبی از دادگاه انقلاب را جهت رسیدگی و ثبوت شرعی دعاوی مطروحه معین نماید

‌ماده ۴ – در اجرای ماده ۳ این قانون هر یک از وزارتخانه‌ها، سازمانها و شرکتها و دستگاههای دولتی و وابسته به دولت و شهرداریها موظفند سوابق‌همه وزراء، معاونان، مدیران کل وزارتخانه و استان، ذیحسابیها، استانداران، فرمانداران، شهرداران، رؤسا و مدیریتها و سرپرستان سازمانها و شرکتها و‌حسب مورد پرونده‌های طرفین قراردادها و مقاطعه‌کاریها و سوء استفاده‌ها و تبانی‌های غیر قانونی و افراد و عوامل حیف و میل بیت‌المال را بررسی و‌هر گاه به موارد مشمول اصل ۴۹ قانون اساسی برخورد نمودند به صورت شکایت، دادخواست و یا گزارش در محاکم قضایی صالحه طرح نمایند

‌تبصره – نسبت به موارد قبل از پیروزی انقلاب اسلامی (۵۷٫۱۱٫۲۲) دستگاههای فوق‌الذکر موظفند حداکثر ظرف مدت یک سال پس از تصویب‌این قانون شکایت و یا دادخواست و یا گزارشات را تهیه و تقدیم محاکم صالحه نمایند

‌ماده ۵ – دادستان موظف است رأساً نسبت به اموال و دارایی اشخاص حقیقی یا حقوقی در موارد زیر که آنها را با توجه به دلائل و امارات موجود‌نامشروع و متعلق به بیت‌المال یا امور حسبیه تشخیص دهد از دادگاه صالح رسیدگی و حکم مقتضی را تقاضا نماید

‌تبصره – در مورد اصل ۴۹ نسبت به دعاوی شخصی پس از شکایات شاکی، دادگاه رسیدگی خواهد کرد

کارمندان ساواک منحله

کسانی که عضویت یا فعالیت در تشکیلات فراماسونری و ارتباط با سازمانهای جاسوسی بین‌المللی داشته‌اند

اعضاء و صاحبان سهام در مؤسسات و شرکتهای مصادره شده به حکم دادگاههای انقلاب یا چند ملیتی و شرکتها و مؤسسات آمریکایی و‌اسراییلی و انگلیسی

کلیه وزراء و معاونین آنان، استانداران، سفراء، وزیران مختار، رؤسای کل بانک مرکزی و مدیران کل بانکهای خصوصی و دولتی، مدیران عامل‌سازمانهای دولتی و مؤسسات وابسته به دولت، مدیران کل ثبت اسناد و املاک و اوقاف و رؤسای گمرک در رژیم گذشته

نمایندگان مجلسین شورای ملی و سنای سابق

رؤسای دیوان عالی کشور، دادستانهای کل کشور، رؤسای دادرسی و دادستانهای ارتش در رژیم گذشته

امرای ارتش و ژاندارمری و شهربانی و جانشینان آنان در رژیم گذشته

اشخاصی که در رژیم سابق مجری یا ناظر بر اجرای طرح مراکز و ساختمانهای اختصاصی نظیر زندانها، مراکز اطلاعاتی، پایگاههای سری،‌کاخها، مراکز ساواک بوده‌اند و کلیه مقاطعه‌کاران و شرکتهای مهندسی مشاور که خارج از میزان مقرر و بدون رعایت ضوابط ظرفیت ارجاع کار در یک‌گروه یا درجه‌بندی خاص، ظرفیت ارجاع کارشان تغییر داده شده است

صاحبان قمارخانه‌ها، کازینوها، کاباره‌ها و دایرکنندگان اماکن فحشا و فساد و مراکز تولید و توزیع مواد غذایی و کالای حرام

صاحبان سینما و تأتر و استودیو در رژیم سابق

شرکتهای پیمانکاری و ساختمانی، مهندسی مشاور، بازرگانی، صنعتی و امثال آنها که از خانواده و اقربای پهلوی یا اقربای درجه یک مقامات‌مملکتی به شرح مندرج در قانون منع مداخله کارکنان دولت مصوب ۱۳۳۷ در آن صاحب سهم بوده‌اند

کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای نمایندگی انحصاری شرکتهای بزرگ خارجی بوده و به امر صادرات یا واردات کالا بالمباشره یا‌ مع‌الواسطه اشتغال داشته‌اند

کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی که مبادرت به فروش یا تصاحب اراضی موات و مباحات اصلی نموده‌اند

‌ماده ۶ – اشخاص حقیقی و حقوقی مذکور در ماده ۵ مکلفند طرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ دادگاه صورت اموال و دارایی خود و خانواده تحت‌تکفل خود را به دادگاه تسلیم و رسید آن را دریافت دارند

‌ماده ۷ – در صورتی که اموال نامشروع از اموال عمومی یا انفال باشد محکوم به در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار گیرد

‌ماده ۸ – دادگاه پس از احراز نامشروع بودن اموال و دارایی اشخاص حقیقی و یا حقوقی در صورتی که مقدار آن معلوم باشد چنانچه صاحب آن‌مشخص است باید به صاحبش رد شود ولی اگر صاحب آن مشخص نیست در اختیار ولی امر قرار داده می‌شود و اگر مقدار آن معلوم نباشد چنانچه‌صاحب آن مشخص است باید با صاحب مال مصالحه نماید ولی اگر صاحب آن مشخص نیست باید خمس مال را در اختیار ولی امر قرار دهد

‌ماده ۹ – اگر در ضمن دادرسی معلوم گردد که اموال و دارایی نامشروع به نحوی از متصرف نامشروع منتقل به دیگری شده است و فعلاً در اختیار او‌نیست متصرف فعلی این اموال و دارایی بنا بر حکم ضمان ایادی متعاقبه، ضامن است و نسبت به عین مال طبق ماده ۷ رفتار خواهد شد و رسیدگی به‌این موارد نیز در صلاحیت دادگاه مذکور در ماده ۳ این قانون خواهد بود

‌تبصره ۱ – در صورت تلف عین کسی که مال نزد او تلف شده باید مثل یا قیمت آن را بپردازد و می‌تواند طبق ضوابط شرعی و قانونی به هر یک از‌ایادی ما قبل خود رجوع نماید

‌تبصره ۲ – در صورتی که متصرف فعلی آن گونه اموال و دارایی از جمله اشخاصی باشد که نیاز او ضرورتاً با استفاده از مال محرز بوده و در صورت‌استرداد دچار عسر و حرج خواهد شد، با عنایت به مصالح مجتمع اسلامی و بنا به تشخیص حاکم شرع تصمیم مناسب اتخاذ خواهد شد

‌ماده ۱۰ – اگر دادگاه احراز کند که ثروت نامشروع از ارتکاب جرم حاصل شده است مجرم را به مجازات لازم محکوم می‌کند مشروط بر این که در‌مورد جرم مذکور قبلاً رأی صادر نشده و یا این که مشمول عفو مقام رهبری واقع نشده باشد

‌ماده ۱۱ – مشروعیت مالکیت ورثه بر میراث اشخاص مذکور در ماده ۵ این قانون، فرع بر مشروع بودن مالکیت مورث بر آن اموال است

‌ماده ۱۲ – در موارد هبه و صلح و تعهد به نفع شخص ثالث و نظایر آن اگر ثابت شود که غرض واهب، مصالح، متعهد و غیر آنها، دادن رشوه یا تبانی‌جهت حیف و میل ثروتهای عمومی و دولتی و یا تقلب نسبت به قانون بوده است اموال ناشی از اعمال فوق نامشروع محسوب می‌گردد

‌ماده ۱۳ – در صورتی که دادگاه احراز کند که شکایت شاکی از روی سوء نیت و برخلاف واقع است شاکی به مجازات مفتری محکوم خواهد شد و‌با گذشت مفتری علیه تعقیب یا اجرای مجازات موقوف می‌گردد

‌ماده ۱۴ – هر گونه نقل و انتقال اموال موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی به منظور فرار از مقررات این قانون پس از اثبات باطل و بلااثر است انتقال‌گیرنده در صورت مطلع بودن و انتقال دهنده به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهد شد

‌ماده ۱۵ – هر نوع عوض مأخوذ بابت هر گونه انتقال اموال موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی در حکم مال نامشروع است

‌قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و پنج تبصره در جلسه روز چهارشنبه هفدهم مرداد ماه یک هزار و شصت و سه مجلس شورای اسلامی به تصویب‌رسیده است

‌رییس مجلس شورای اسلامی – اکبر هاشمی

قانون تمدید مهلت مقرر درتبصره ماده ۴ قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی

ماده واحده – مهلت مقرردرتبصره ماده ۴ قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی مصوب ۱۷/۵/۱۳۶۳ مجلس شورای اسلامی بمدت یکسال از تاریخ تصویب این قانون تمدیدمیگردد

قانون فوق مشتمل برماده واحده درجلسه روزپنجشنبه هفدهم مردادماه یکهزار و سیصدوشصت و چهارمجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۷/۵/۱۳۶۴ به تایید شورای محترم نگهبان رسیده است

رئیس مجلس شورای اسلامی ـ اکبرهاشمی

 های آیین نامه ‎ نحوه رسیدگی به پرونده‎ موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی ۱۰/۳/۷۹

مقدمه: این آئین نامه در اجرای بند پنجم حکم مورخ ۳/۲/۱۳۷۹ مقام معظم رهبری مدظله العالی (پیوست حکم مورخ ۱۰/۳/۱۳۷۹ رئیس قوه قضائیه) مبنی بر تعیین بخشی از مصادیق اموال مربوط به ولی  فقیه و اختیارات محاکم رسیدگی کننده بر اساس فرامین و دستورالعمل های ابلاغی از ناحیه حضرت امام ره و مقام معظم رهبری و قوانین جاری بعنوان ضوابط لازم الاجراء توسط ستاد نظارت و پیگیری پرونده های موضوع اصل ۴۹ تدوین که پس از تصویب و ابلاغ رئیس قوه قضائیه لازم الاجراء  میباشد.

فصل اول – تشکیلات

ماده ۱- بمنظور رسیدگی به پرونده های مربوط به اموال در اختیار ولی فقیه شعبی از دادگاه های انقلاب اسلامی در تهران و مراکز استانهای کشور و در صورت لزوم در شهرهای بزرگ با تشخیص رئیس قوه قضائیه تعیین که حدود اختیارات و نحوه عمل آن بشرح مواد آتی میباشد

 ماده ۲- هرگاه دادگاه دارای شعب متعدد باشد مسئولیت ارجاع پرونده ها بعهده رئیس شعبه اول دادگاه انقلاب اسلامی و یا هر یک از قضاتی که ریاست قوه قضائیه تعیین نماید، میباشد.تبصره – دادگاه انقلاب اسلامی ملزم است امکانات لازم و نیازمندیهای این محاکم را تامین نماید

 ماده ۳- شعبی از دیوانعالی کشور بعنوان مرجع تجدیدنظر آراء دادگاهها تعیین میگردند

تبصره – قضات دادگاهها و دیوانعالی کشور با پیشنهاد ستاد نظارت و پیگیری پرونده های موضوع  اصل ۴۹ و ابلاغ رئیس قوه قضائیه منصوب خواهند شد

ماده ۴- اجرای احکام صادره بعهده واحد اجرای احکام است و تعیین قضات و نظارت بر واحد اجرای احکام بعهده رئیس شعبه اول دادگاه اصل ۴۹ می باشد

فصل دوم- صلاحیت

ماده ۵- صلاحیت دادگاههای مذکور به قرار زیر است

رسیدگی به پرونده های موضوع اموال در اختیار ولی فقیه

رسیدگی به پرونده های موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی

رسیدگی به دعاوی اشخاص موضوع رای وحدت رویه ۵۸۱ مورخ ۲/۱۲/۱۳۷۱

‌

رأی شماره: ۵۸۱-۱۳۷۱٫۱۲٫۲

‌رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

‌دادگاههای انقلاب اسلامی که به فرمان مبارک امام راحل رضوان‌الله تعالی علیه و مصوبه بیست و هفتم خرداد ماه ۱۳۵۸ شورای انقلاب تشکیل شده‌اند‌بر طبق اصل یکصد و شصت و یکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و تحت نظارت دیوان عالی کشور به جرایمی که در اصل چهل و نهم قانون‌اساسی و قانون حدود صلاحیت دادسراها و دادگاههای انقلاب مصوب یازدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی معین شده رسیدگی‌می‌نمایند و صلاحیت آنها نسبت به صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری اعم از حقوقی و کیفری از نوع صلاحیت ذاتی است.

‌احکام صادره از دادگاههای انقلاب در بعضی موارد علاوه بر جنبه کیفری و مجازات مرتکب واجد جنبه حقوقی هم می‌باشد و اموال نامشروع او را نیز‌شامل می‌شود. در چنین موردی هر نوع ادعای حقی که از طرف اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به این اموال عنوان شود ولو به ادعای خارج بودن آن‌مال از دارایی نامشروع محکوم علیه باشد رسیدگی آن بر حسب شکایت شاکی و طبق ماده ۸ و تبصره ماده ۵ قانون نحوه اجرای اصل چهل و نهم قانون‌اساسی مصوب ۱۷ مردادماه ۱۳۶۳ با دادگاه صادر کننده حکم می‌باشد و دادگاه انقلاب پس از رسیدگی اگر صحت ادعا را تشخیص دهد بر طبق ذیل‌اصل چهل و نهم قانون اساسی مال را به صاحبش رد می‌کند. والا به بیت‌المال می‌دهد.

‌بنا به مراتب مزبور هیأت عمومی وحدت رویه دیوان عالی کشور بر اساس ذیل ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۷ تیرماه ۱۳۲۸ در رأی‌وحدت رویه شماره ۵۷۵-۷۱٫۲٫۲۹ تجدید نظر نموده و با تغییر رأی مزبور رسیدگی به ادعای اشخاص حقیقی یا حقوقی را نسبت به اموالی که‌دادگاههای انقلاب نامشروع شناخته و مصادره نموده‌اند در صلاحیت دادگاههای انقلاب تشخیص می‌دهد بنابراین رأی شعبه ۲۴ دیوان عالی کشور که با‌این نظر مطابقت دارد صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

ماده ۶- بخشی از مصادیق اموال مربوط به ولی فقیه عبارتند از

اموال موضوع حکم حکومتی مورخ ۹/۱۲/۱۳۵۷ حضرت امام (ره)

اموالی که در اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی و دیگر قوانین در اختیار ولی فقیه قرار میگیرد

کلیه وجوه و اموال مجهول المالک بلاصاحب و ارث بلاوارث

اموالی که بابت تخمیس و خروج از ذمه در اختیار ولی فقیه قرار میگیرد

اموال افرادی که از کشور خارج و با گروههای محارب (گروههای یاغی، صهیونیست ها و  جواسیس سازمان سیا و مانند آنها) ارتباط دارند

تبصره – کالای قاچاق صاحب متواری و بلاصاحب در حکم اموال مجهول المالک میباشد

 فصل سوم- ترتیب رسیدگی و صدور حکم

ماده ۷- هر یک از وزارتخانه ها و نهادها در صورت اطلاع از اموال  مربوط به ولی فقیه واصل ۴۹ قانون اساسی مراتب را جهت رسیدگی به دادگاه انقلاب اسلامی اعلام مینمایند

 ماده ۸- دادگاه حسب ارجاع به شکایت، درخواست وی دادخواستهای واصله مطابق مقررات و موازین جاری رسیدگی و مبادرت به صدور رای مینماید

تبصره – دادگاه میتواند تحقیقات و یا تکمیل آن را راسا” و در صورت اقتضاء توسط ضابطین دادگستری، واحد تحقیق دادگاه انقلاب و یا ستاد اجرائی بعمل آورد

ماده ۹- ترتیب رسیدگی، صدور حکم و اجرای آن در غیر موارد مصرحه این آئین نامه مطابق قوانین و مقررات عمومی میباشد

تبصره – ستاد اجرایی از پرداخت هزینه های دادرسی و اجرای احکام معاف میباشد

 ماده ۱۰- دادگاه حین رسیدگی به اموال موضوع ماده (۶) حسب مورد اقدامات تامینی لازم را اعمال و پس از احضار مالک یا اعلام مشخصات اموال در یکی از جرائد کثیرالانتشار و انقضاء مهلت قانونی و عدم مراجعه مالک یا قائم مقام قانونی یا وکیل وی، رای مقتضی را صادر مینماید

تبصره : در مواردی که پرونده معد صدور رای نبوده و اموال در معرض تضییع و تلف باشد دادگاه قرار سرپرستی اموال صادر خواهد نمود

 ماده  ۱۱- اموال افرادی که از کشور خارج و رابطه آنها با گروههای محارب (گروههای یاغی، صهیونیستها و جواسیس سیا و مانند آنها) احراز شود از امان خارج و به حکم دادگاه ضبط میگردد

تبصره : انتقال اموال موروثی به ورثه مشروط بر این است که همکاری ورثه با گروههای مذکور احراز نشود

 ماده ۱۲- املاکی که توقیف و بموجب حکم دادگاه به تملک آنها ذینفع در می آید مشمول مقررات موضوع ماده  (۱۲) قانون زمین شهری نخواهد بود.چنانچه مقررات مزبور پس از توقیف اموال و یا صدور حکم اعمال شده، دادگاه حکم به ابطال اسناد و صدور سند جدید به نام نهاد ذینفع صادر مینماید و در صورت واگذاری به غیر وجه حاصله به حساب نهاد مربوطه واریز خواهد شد

 ۱۳- افرادی که قبل از پایان جنگ تحمیلی از کشور خارج و اموالشان تحت سرپرستی قرار گرفته و دلیل و مدرکی علیه آنان بدست نیامده و دارای وکیل یا ولی قهری یا ورثه در ایران نمیباشند اموالشان به نام ستاد اجرایی تملک و پس از کسر مطالبات دولت، حق سرپرستی و خمس (در صورت تعلق خمس به آن) مابقی در حساب امانی نگهداری تا در صورت مراجعه مالک یا قائم مقام قانونی یا وکیل وی به آنان مسترد گردد

تبصره ۱ – اموالی که سرپرستی عملی نشده باشد مشمول مقررات این ماده  بوده و دادگاه در مورد شمول و اخذ حق سرپرستی وفق ضوابط این آئین نامه اتخاذ تصمیم مینماید

تبصره  ۲- چنانچه قبل از تملکی اموال به نام ستاد اجرایی، مالک، ورثه و یا وکیل آنان به دادگاه مراجعه و آمادگی خود را برای پرداخت محکوم به (بدهیهای موضوع دادنامه) اعلام نماید دادگاه ضمن متوقف نمودن تملیک اموال به نام ستاد اجرایی دستور لازم را جهت اخذ بدهی های موضوع دادنامه ( حداکثر ظرف ۶ ماه از تاریخ توقف) و تحویل اموال به آنان صادر مینماید

تبصره ۳- در مورد افرادی که از استیمان جمهوری اسلامی خارج شده آن وکیل و یا ولی قهری اعتبار ندارد

ماده ۱۴- در مواردی که حکم به تملیک اموال به نام ستاد اجرایی و یا استرداد اموال به مالک صادر میشود، کلیه هزینه هزینه هائی که نهاد سرپرستی کننده به منظور حفظ و نگهداری و یا جهت توسعه و عمران و آبادی مال مورد سرپرستی، سرمایه گذاری نموده است بنا به درخواست مرجع سرپرستی کننده دادگاه به موضوع رسیدگی و تصمیم لازم اتخاذ مینماید.

تبصره ۱- کسر هزینه های بعمل آمده مقدم بر اخذ حق سرپرستی و خمس میباشد

تبصره ۲- در مواردی که دادگاه حکم به تخمیس و اخذ حق سرپرستی اموال صادر نموده است، محاسبه خمس پس از کسر هزینه های بعمل آمده و حق سرپرستی انجام میشود

 ماده ۱۵- افرادی که قبل از پایان جنگ تحمیلی از کشور خارج و اموالشان تحت سرپرستی قرار گرفته و دلیل و مدرکی علیه آنان بدست نیامده در صورتیکه مالک، وکیل ، ولی قهری یا ورثه آنان تا قبل از صدور حکم قطعی مراجعه نمایند، حق سرپرستی و خمس( در صورت تعلق خمس به آنها) محاسبه، اخذ و اموال به آنها مسترد میگردد

 ماده ۱۶- ملاک محاسبه حق سرپرستی ارزش کارشناسی اموال و منافع حاصله در زمان قطعیت حکم به ازای هر سال پنج درصد از تاریخ شروع سرپرستی تا تاریخ قطعیت حکم میباشد و چنانچه اموال سرپرستی عملی نشده باشد به ازای هر سال دو نیم درصد ارزش کارشناسی اموال از تاریخ رها شدن( در صورت معلوم بودن تاریخ آن) و در غیر این صورت از تاریخ صدور قرار سرپرستی لغایت قطعیت حکم ملاک عمل خواهد بود

ماده ۱۷- در مواردی که مالک مسلمان بوده و دارای وکیل و یا قائم مقام قانونی باشد و ملک همچنان در اختیار مستاجر آنان و یا در تصرف افرادی باشد که از طرف آنان اجازه داشته اند از شمول سرپرستی خارج میباشد

 ماده ۱۸- اموال بجا مانده افرادی که بعد از پایان جنگ تحمیلی از کشور خارج و دلیل و مدرکی علیه آنان بدست نیامده از  شمول سرپرستی خارج و چنانچه این اموال تحت سرپرستی باشد دادگاه بدون اخذ حق سرپرستی حکم به تحویل اموال به مالک یا قائم مقام قانونی او صادر مینماید

 ماده ۱۹- در مواردی که دادگاه حکم بر ضبط کلیه اموال صادر مینماید در صورت حضور مالک با احراز استحقاق و نیاز آنان نسبت به تعیین مستثنیات (منزل مسکونی متعارف و اثاث البیت) اتخاد تصمیم خواهد نمود.در سایر موارد و نیز مورد فوق در صورت وجود افراد  واجب النفقه که فاقد امکانات زندگی باشند باید زندگی آنان بطور متعارف تامین شود.

تبصره ۱: در مواردی که به جهت عدم حضور مالک یا افراد واجب النفقه وی مستثنیات تعیین نگردیده است در صورت مراجعه حسب مورد به درخواست آنان در دادگاه صادر کننده حکم قطعی یا دادگاه جانشین در خصوص مستثنیات نیز اتخاذ تصمیم خواهد شد

تبصره ۲: مستثنیات تعیین شده و هزینه های تامین زندگی متعارف برای افراد واجب النفقه نباید بیش از ارزش اموال استردادی و یا بیش از حق سرپرستی نهاد ذینفع باشد

تبصره ۳: مواردی که اموال بجا مانده از محکومین به تشخیص دادگاه کلا” مستحق للغیر باشد از شمول این ماده  خارج است

تبصره ۴: در موارد صدور حکم به تملیک و اخذ حق سرپرستی و خمس در صورت مراجعه مالک و عدم تکافوی مانده بهای مقوم، یک منزل مسکونی متعارف از شمول اخذ حق سرپرستی و خمس معاف میباشد

تبصره ۵: مفاد این ماده  و تبصره  های آن شامل احکام سابق الصدور نیز میباشد

 ماده ۲۰- ستاد اجرایی ضمن عهده دار بودن سرپرستی اموال توقیفی میتواند بعنوان مالک یا قائم مقام وی حسب مورد نسبت به اموال در اختیار ولی فقیه یا اموال توقیفی در کلیه مراجع قضائی و قانونی و در کلیه مراحل دادرسی و اجراء جهت طرح دعوی، اعتراض، دفاع و استیفاء حقوق خود شرکت نماید.تبصره : کلیه قرارهای سرپرستی و احکام مواردی که از مصادیق اموال در اختیار ولی فقیه است صرفا” به نفع ستاد اجرایی صادر خواهد شد.

ماده ۲۱- در مواردی که حکم به نفع سایر نهادها صادر شده ولیکن نهاد ذینفع اموال را شناسائی نکرده و یا پس از شناسائی اعمال سرپرستی ننموده دادگاه مبادرت به صدور حکم تکمیلی به نفع ستاد اجرائی مینماید.

 فصل چهارم- واخواهی، تجدیدنظر، اعاده دادرسی و فرجام خواهی

 ماده ۲۲- احکام صادره از هیاتهای قضائی و محاکم رسیدگی کننده به پرونده های مربوط به فرامین حضرت امام ره  و مقام معظم رهبری که تا تاریخ ۱۰/۲/۱۳۷۹ تنفیذ شده است قطعی و غیر قابل تجدیدنظر (تحت هر عنوانی از قبیل واخواهی، اعاده دادرسی، فرجام خواهی و………… ) بوده و از هر حیث دیگر تابع مقررات و ضوابط حاکم در زمان صدور حکم میباشد

 ماده ۲۳- آراء دادگاهها از حیث واخواهی، تجدیدنظر، اعاده دادرسی حسب مورد با رعایت ماده  (۳) این آئین نامه تابع آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری و مدنی میباشد

 ماده ۲۴- دادگاه در صورت صدور رای برائت یا قرار منع پیگرد و یا موقوفی تعقیب ملزم است طبق مقررات و ضوابط تعیین شده در خصوص هزینه های بعمل آمده، حق سرپرستی و خمس رای مقتضی صادر نماید

تبصره : در صورتیکه دیوانعالی کشور رای صادره مبنی بر ضبط،  مصادره و تملیک را نقض بلاارجاع نماید، پرونده را به دادگاه صادر کننده رای اعاده تا در خصوص موارد مذکور در این ماده  رای مقتضی صادر نماید

 فصل پنجم- ابلاغ و اجرای احکام

ماده ۲۵- ابلاغ دادنامه حسب مورد طبق مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری و مدنی بعمل خواهد آمد.تبصره : رای دادگاه در خصوص اموال در اختیار ولی فقیه و اموال تحت سرپرستی ستاد اجرایی به نهاد مذکور ابلاغ خواهد شد

ماده ۲۶- دادگاه صادر کننده حکم یا دادگاه جانشین، دستور اجرای حکم را صادر و اجرای حکم حسب مورد طبق مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری و مدنی، احکام صادره را به موقع اجراء می گذارد

تبصره ۱: عملیات اجرائی احکام صادره راجع به اموال در اختیار ولی فقیه توسط ستاد اجرایی تحت نظارت قاضی اجرای احکام انجام و چنانچه اجرای حکم مستلزم دخالت ضابطین یا دستور قضائی خاص باشد حسب مقررات از سوی مرجع قضائی اقدام مقتضی بعمل خواهد آمد.

تبصره ۲: احکام غیابی راجع به اموالی که از مصادیق ماده (۶) این آئین نامه تشخیص داده میشود بدون معرفی ضامن یا اخذ تامین از ستاد اجرایی به موقع اجراء گذارده و در صورت مراجعه محکوم علیه و ثبوت استحقاق وی در مرجع قضائی، حقوق متعلقه از سوی ستاد اجرایی تامین و تدارک می شود

ماده ۲۷- در مواردی که حکم به تملیک یا ضبط یا فروش و یا تحویل اموال به مالک صادر می‌گردد با درخواست ذینفع یا قائم مقام قانونی و یا وکیل آنان اجرای احکام ملزم است ظرف دو ماه حسب مورد دستور تخلیه، رفع تصرف، خلع ید، و… صادر نماید.

چنانچه عین محکوم به، در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد این امر مانع اجرای دستور نخواهد بود، مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید

در این صورت قاضی مجری حکم یک مه به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه و در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای دستور به قسمت اجراء ارائه ننماید، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.مقررات مربوط به دادرسی فوری در این خصوص لازم الرعایه میباشد

تبصره ۱- در موارد صدور قرار سرپرستی اجرای ترتیبات مذکور با دادگاه صادر کننده قرار میباشد

تبصره ۲: دادگاه ملزم است خارج از نوبت به ادعای مزبور رسیدگی و رای مقتضی صادر نماید

تبصره ۳: ترتیبات مذکور مانع از رسیدگی به درخواست تخلیه نهاد ذینفع در سایر محاکم نخواهد بود

تبصره ۴: مکان تجاری که بدون دریافت وجهی به عنوان حق کسب و پیشه و یا سرقفلی از طرف نهاد سرپرستی کننده در اختیار اشخاص قرار گرفته مشمول حق کسب و پیشه و یا سرقفلی نمیباشد

ماده ۲۸- رفع ابهام و اجمال از حکم با دادگاه صادر کننده حکم قطعی یا دادگاه جانشین است. لیکن رفع اشکالات مربوط به اجرای حکم توسط دادگاهی که حکم زیر نظر آن اجراء میشود، بعمل خواهد آمد

ماده ۲۹- بمنظور رفع ابهام، اشتباه، اجمال، مشکلات مربوط به اجرای احکام، و رفع تعارضات احکام صادره که تا تاریخ ۱۰/۳/۱۳۷۹ قطعیت یافته به شرطی که متضمن لطمه به اساس حکم نباشد، هئیتی مرکب از یک نفر رئیس و دو عضو مستشار در تهران تشکیل میشود که جلسات آن با حضور تمامی اعضاء رسمیت یافته و بعد از استماع اظهارات و گزارشات نهادهای ذینفع، نظر اکثریت اعضاء هیات لازم ا لاجراء خواهد بود

تبصره : ضوابط و مقررات حاکم در زمان صدور احکام، ملاک عمل هیات مزبور خواهد بود

 ماده ۳۰- در اجرای آراء صادره محکوم علیه مکلف است حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ قطعیت رای محکوم به را تادیه نموده و یا با توافق محکوم له ترتیب پرداخت آن را بدهد. در صورت استنکاف طبق قوانین و مقررات جاری عمل خواهد شد.این آئین نامه در (۳۰) ماده  و (۲۷) تبصره  پس از ابلاغ رئیس قوه قضائیه برای شعبه دادگاه رسیدگی کننده و دیوانعالی کشور لازم الاجراء میباشد

 مصادیق حکم حکومتی مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۵۷ حضرت امام امت مد ظلله العالی در خصوص مصادره اموال منقول و غیر منقول سلسله پهلوی و شاخه ها و عمال و مربوطین به آن بنا به حکم مورخ ۱۶/۱/۱۳۶۳ امام امت مد ظله العالی موضوعات و مصادیق حکم حکومتی مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۵۷ بشرح زیر اعلام میگردد

 الف) سلسله پهلوی و شاخه ها

شامل خانواده سلطنتی پهلوی، اولاد و احفاد و اقارب نسبی آنها میباشد الا کسانی از ایشان که در مظالم آنها شریک نبوده و تحصیل اموال از طریق مشروع و تعلقش به ایشان در دادگاه صادر کننده حکم ثابت شود. بدیهی است اموال غصب شده مدعیان خصوصی مشمول حکم حکومتی نبوده و متعلق حق منصوب علیهم خواهد بود

ب) عمال سلسله پهلوی

نخست وزیران و وزراء و معاونین آنها و سفرا و استانداران طاغوت با توجه به مفاد تبصره  ۱ ذیل این مصوبه

آن عده از مدیران کل، روسای سازمانهای مستقل دولتی و هم ردیفان آنها، دادستان های کل و روسای دیوانعالی کشور طاغوت که به تشخیص دادگاه در تحکیم رژیم پهلوی فعال بوده و از بیت المال اختلاس کرده باشد

نظامیان رده بالا نظیر ارتشبدها و سپهبدهای شاه و یا درجات پائین تری که مشاغل حساس را در حکیم رژیم مزبور فعالانه عهده دار بوده اند

روساء و مسئولین سازمان منحله ساواک و مدیران ادارات استانها و شهرستانها ساواک

وکلای مجلسین منطقه شورا و سنا که فعالیتهای دیگری نیز بطور موثر در جهت تحکیم رژیم منحط پهلوی داشته اند

طرفداران رژیم اشغالگر قدس که بنحوی از قبول جاسوسی یا کمک مالی و تبلیغی رژیم غاصب مزبور در جهت تشکیل رژیم منحوص پهلوی کوشا بوده اند

موسسین، استادان، روساء و اعضای برجسته سازمانهای فراماسونری، لاینزوروتارین که در تحکیم رژیم خاندان منفور پهلوی نقش فعالی داشته اند

سران و عاملین اصلی در کودتای ۲۸ مرداد

سران فرقه ضاله بهائیت و جاسوسان آنها که در تحکیم رژیم خاندان منحوص پهلوی تلاش کرده اند

ج- مربوطین سلسله پهلوی

کسانیکه از طریق ارتباط با خاندان پهلوی و استفاده از نفوذ آنها بر گرده مردم سوار بوده و من غیرحق تحصیل ثروت مینمودند

خوانین بزرگ که با حمایت و پشتیبانی خاندان پهلوی بر جان و مال و نوامیس مردم حکومت نمودند و اموال و اراضی مردم را در سایه قدرت جهنمی رژیم مزبور غصب کردند

تبصره ۱- چنانچه دادگاه تشخیص دهنده مورد هنگام رسیدگی به موارد استثنائی برخورد نماید نظیر اینکه متهم دارای درجات علمی و فنی بالائی بوده و به شکل قانع کننده ای حاضر به جبران مافات در جهت منافع مستضعفین باشد و یا خدمت وی به طاغوت به مقدار و گونه ای نبوده است که مشمول حکم حضرت امام مدظله العالی واقع شود. دادگاه با وجود انطباق ظاهری مورد با بندهای (ب) و(ج) نسبت به صدور رای تطبیق موضوع علیه چنین شخصی اقدام نخواهد کرد. تشخیص استثناء با حاکم شرع دادگاه فوق الذکر میباشد

تبصره  ۲- بدیهی است در مواردی که طبق مصوبات شورای انقلاب( که عهده دار اجرای حکم امام امت بوده است) برای رسیدگی و تعیین تکلیف اموال موضوع این مصوبه سازمان مشخصی مسئولیت یافته باشد طبق مصوبات مزبور عمل خواهد شد.

قانون شمول اجرا قانون نحوه اجرا اصل ۴۹ قانون اساسی در مورد ثروتهای ناشی از احتکار و گرانفروشی و قاچاق

 ماده واحده – دادگاههای مربوط به اجرا اصل ۴۹ قانون اساسی موظفند مطابق قانون نحوه اجرا اصل ۴۹ قانون اساسی ثروتهای محتکرین ، گرانفروشان ، قاچاقچیان را مورد بررسی دقیق قرار داده و نسبت به ضبط و ثبت و اخذ ثروتهایی که بر خلاف ضوابط دولت جمهوری اسلامی ایران در اثر احتکار و گرانفروشی و قاچاق کسب گردیده به عنوان مجازات ، به نفع دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نماید

تبصره ۱ – درآمدهای ناشی از اجرا این قانون توسط دستگاههای ذیربط وصول و بدون دخل و تصرف در آنها به حساب خزانه داری کل واریز می گردد

تبصره ۲ – در مورد قانون فوق روش ماده ۵ قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی عمل خواهد شد

تبصره ۳ واحدهای صنفی که کالاهای اساسی و سهمیه بندی شده را به مردم ارائه می نمایند در صورت احتکار به این قبیل کالاها و خودداری از تحویل آن به مردم علاوه بر مجازات سهمیه کالاهای سهمیه بندی شده آنها به مدت پنج سال قطع خواهد شد

تبصره ۴ – قوه قضائیه موظف است گزارش عملکرد اجرا این قانون را هر ۶ ماه یک بار از طریق وزیر دادگستری به اطلاع مجلس شورای اسلامی برساند قانون فوق مشتمل بر ماده واحده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و نهم بهمن ماه یک هزار و سیصد و شصت و هشت مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۹/۱۲/۱۳۶۸ به تایید شورای نگهبان رسیده است

رئیس مجلس شورای اسلامی – مهدی کروبی

مالکیت مشترک – اخذ به شفعه و بحث حقوقی حق شریک در فروش ملک مشترک

مالکیت مشترک – اخذ به شفعه و بحث حقوقی حق شریک در فروش ملک مشترک

مالکیت مشترک زمانی اتفاق می افتد که گاهی اوقات افراد به دلایل مختلف مانند ناتوانی از پرداخت قیمت مالی، تصمیم می گیرند ملکی را به طور مشترک خریداری نمایند و گاهی نیز مالی به صورت قهری به دو نفر منتقل می شود مانند خانه ای که به واسطه ارث به دو برادر منتقل می شود که به آن انتقال قهری گفته می شود

هرگاه یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت دقیق به میزان مبلغ فروخته شده به خریدار خود، مالک تمام مال شود

در اینجا این سؤال مطرح می‌شود که آیا شریک دیگر می تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود یا اینکه آیا می تواند خود سهم شریک را خریداری نماید. به عبارت دیگر، آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه شریک تمایل به فروش سهم خود به شریک خویش را نداشته باشد آیا اجبار او ممکن است؟ در این حالت است که بحث حق شفعه به وجود می آید که در ذیل به توضیح کامل آن خواهیم پرداخت

اخذ به شُفعه چیست؟

شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده گردد. یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود اخذ به شفعه است که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم

ابتدا برای تفهیم موضوع، حق شفعه را با مثالی شرح می‌دهیم

شخص الف و ب در مالکیت زمینی شریک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص ج می فروشد. شخص ب (شریک دوم) در صورت دارا بودن شرایطی که توضیح خواهیم داد به محض اطلاع، حق دارد سهم شریک اول را بخرد یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و از چنگ مشتری (شخص ج) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می نامیم

تعریف قانونی حق شفعه در مالکیت مشترک

این موضوع را حقوقدانان براساس ماده ۸٠۸ قانون مدنی بیان نموده اند

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند

شرایط ایجاد حق شفعه

۱. مال باید غیرمنقول باشد و شامل اموال منقول نخواهد بود. بنابراین حق شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکتها، طلا و جواهرات و خودرو را شامل نمی شود

– مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر آن را منتقل کنیم باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می شود

– مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد بدون اینکه به خود مال یا محل آن خرابی وارد شود

شرکت به حالت مشاع باشد؛ یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد

مال بایدقابل تقسیم باشد؛ لذا شامل اموال غیرقابل تقسیم نمی شود

شراکت مشاعی باید بین ۲ نفر باشد؛ یعنی اگر مال غیرمنقول مشاعی مشترک بین بیش از ۲ نفر باشد حق شفعه تحقق نمی یابد زیرا اگر تعداد مالکان بیش از ۲ نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می کند

معامله باید بیع باشد (خرید و فروش)؛ پس شامل صلح و هبه و سایر معاملات نمی شود. یعنی اگر شریکی سهم خود را صلح کند، شریک دوم حق شفعه ندارد، ولی اگر در مراجع ذیصلاح قضایی ثابت کند که هدف معامله بیع بوده ولی با عنوان صلح منتقل شده است، این حق برای شفیع قابل اعمال خواهد بود

شریک باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر

باید توجه داشت که قیمت ملک در حالت اشاعه کمتر از قیمت همان ملک در حالت افراز (تقسیم) است؛ به طور مثال، اگر ۳ دانگ مشاع ملکی در حالت اشاعه به ۱۰ میلیون ریال فروش رفته باشد چنانچه همان ملک شش دانگ به یک نفر تعلق داشته باشد بیش از ۲۰ میلیون ریال قیمت خواهد داشت

حق شفعه فوری است؛ (ماده ۸۲۱ قانون مدنی) آگاهی، علم و اطلاع شریک دوم (شفیع) از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه و آگاهی از شرایط آن از جمله موارد فوریت می باشد

بنابراین درنگ و تأخیر در اخذ به شفعه باعث سقوط حق می شود. مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاهی از وقوع معامله رعایت می شود

هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه نخواهد بود. (ماده ۸٠۹ قانون مدنی

آیا اخذ به شفعه در بیع (خرید و فروش) آپارتمانها قابل‌اعمال است یا خیر؟

به نظر می رسد به دلیل این که مالکین آپارتمانها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود

اگر ساختمان یا درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک نمود؟

خیر؛ در این صورت حق شفعه جاری نیست

اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده می توانند از حق شفعه برخوردار گردیده و حصه فروخته شده شریک را تملک نمایند؟

متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند؛ زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می‌باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند

اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است آیا حق شفعه در آن جاری می باشد؟

خیر؛ در بیع فاسد حق شفعه نیست

اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می رود؟

خیر؛ اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، کلیه معاملات مشتری که بعداز عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می شود

اگر مشتری بعد از خرید و فروش در مورد معامله، درختی کاشت یا ساختمانی احداث کرد و بعد شریک از حق شفعه استفاده نمود، تکلیف ساختمان، درخت و میوه های آن چه می شود؟

چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه، مال شفیع می شود. البته مشتری می تواند ساختمان یا درختهای کاشته شده را قلع کند ولی میوه درختها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتری خواهد بود

اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند آیا این حق را دارد؟

خیر؛ استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع فوراً اقدام به حق شفعه ننماید، دیگر نمی‌تواند از حق شفعه استفاده کند

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟

بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده اعمال حق شفعه کنند

اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجری (راه آب) مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟

بله دارد، اگر چه در خود ملک شریک نباشد؛ ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد

آیا اعمال حق شفعه در مورد آپارتمان ها قابل قبول می باشد؟

آیا اعمال حق شفعه در مورد آپارتمان ها قابل قبول می باشد؟

به موجب احکام فقهی و مقررات مدنی، حق شفعه وقتی آشکار می گردد که فقط دو نفر در مال غیرمنقول قابل تقسیمی شریک باشند و یکی از دو شریک حصه مالکانه خود را به عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد و رعایت شرایط صحت عقد بیع و رعایت شرایط صحت عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد بیع و رعایت شرایط صحت عقد بیع، حق شفعه آشکار می گردد و این معنی را ماده ۸۰۸ قانون مدنی درفراز اول خود بدین صورت بیان کرده است: (هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند، این حق را قانون برای شریک دیگر شناخته است حق شفعه می گویند و صاحب آن شفیع نامیده می شود) بنابراین وقتی برای کسی حق شفعه پیدا شد صاحب آن یعنی شفیع می تواند با اراده خود قیمتی را که مشتری به بایع ( فروشنده) داده است عینا به او بدهد و بدون موافقت شریک قبلی(بایع) و یا مشتری فقط با اعمال اراده یک طرفه خود، حصه مبیعه را تملک نماید، این حق که فقه و قانون برای شفیع شناخته، استثنا» بر اصل مالکیت است و چون نتیجه اعمال اراده یک طرف می باشد بنابراین از ایقائات است.
با توجه به آنچه گفته شد چون به موجب احکام فقهی ومقررات قانون مدنی، اگر بنا ودرخت بدون زمین فروخته شود احکام شفعه بر آن جاری نخواهد بود، این سوال پیش می آید اگر آپارتمان ها که معمولا اعیانی با حق استفاده مشاعی از زمین مجموعه آپارتمان ها فروخته می شود بین دو نفر مشترک باشد مورد عقد واقع گردد و یکی از دو شریک حصه خود را با ثالثی منتقل نماید آیا شریک دیگر حق اخذ به شفعه دارد یا خیر؟  در پاسخ باید گفت در آپارتمان ها که ساختمان بدون زمین فروخته می شود (البته با حق اشتراکی از زمین زیر آن) و عنایت به ماده ۸۰۹ قانون مدنی که می گوید):  هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود) و با توجه به این که در آپارتمان ها علی رغم قانون و مقررات مربوط به مالکیت املاک مشاعی، مالکیت هر آپارتمان در زمین مشترک حالت خاصی را مثلا تحت عنوان بقای همان آپارتمان در زمین مشاعی واحد دارد ولاغیر و هر آپارتمان فقط حق استفاده مشترک و مشاعی از زمین زیر آپارتمان را دارد و مالکیت اختصاصی بر آن را فاقد است به صراحت می توان گفت که مطابق قانون مدنی و مقررات مربوط به تملک، در آپارتمان ها تحت هیچ صورت و حالتی اعمال حق شفعه قابلیت تصور و اجرا نمی باشد.